전세 계약에서 가장 흔한 실수는 등기부등본을 한 번만 보는 것입니다. 계약할 때 봤으니 괜찮겠지 하고 넘어가면, 잔금 치르는 날 집에 근저당이 새로 잡혀 있는 상황을 만날 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털은 이렇게 안내합니다.
“등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 해요. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문이에요.”
즉 확인이 두 번입니다. 계약 전 1회, 잔금 직전 1회. 이 글에서는 그때 무엇을 봐야 하는지 정리합니다.
1. 등기부등본은 어디서, 얼마에 보나
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 부동산의 주소·면적 같은 현황과, 임대인·저당권자·임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류입니다.
임대인이 아니어도 누구나 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람·발급할 수 있습니다. HUG에 따르면 열람은 700원입니다. 700원으로 보증금을 지킬 수 있다면 충분히 남는 확인입니다.
발급할 때는 ‘말소사항 포함’을 선택하세요. 과거에 어떤 권리가 있었다가 지워진 이력까지 나오기 때문에, 지금은 깨끗해 보여도 과거 이력이 있는 집을 걸러낼 수 있습니다.
2. 등기부등본은 세 칸으로 나뉩니다
어렵게 느껴지는 이유는 칸이 많아서가 아니라, 어디를 봐야 하는지 모르기 때문입니다. 실제로 봐야 할 곳은 세 군데뿐입니다.
- 표제부 — 부동산의 일반 현황 (주소·면적·용도)
- 갑구 — 소유권에 관한 사항 (진짜 임대인이 누구인지)
- 을구 — 소유권 이외의 권리 (빚, 근저당권 등)
3. 표제부 — 이 집이 맞는지
표제부에서 볼 것은 다섯 가지입니다.
- 주소가 계약서와 같은지. 303호에 입주하는데 301호 등기부등본을 보여줬다면 다시 요구하세요.
- 건축물 용도. 근린생활시설이면 주거용이 아니라서 전세자금 대출이 어려울 수 있습니다.
- 전유부분 면적. 계약서에도 같은 면적이 적혀야 합니다.
- 대지권이 있는지. 대지권이 없으면 주택 가치가 떨어질 수 있습니다.
- ‘별도등기’ 표시가 있는지. 있으면 토지 등기부등본을 따로 떼어봐야 합니다.
여기서 중요한 갈림길이 있습니다. 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 토지와 건물을 한 장에서 함께 볼 수 있지만, 다가구·다세대·단독주택은 토지 등기부등본을 따로 확인해야 합니다. 건물 등기부등본이 깨끗해도 토지에 빚이 얽혀 있는 경우가 있습니다.
4. 갑구 — 진짜 임대인이 누구인지
갑구 표에서 가장 아래에 적힌 사람이 현재 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인입니다. 이름·주민등록번호·주소를 계약 상대방과 대조하세요.
그리고 다음 네 단어가 하나라도 보이면 계약을 멈추는 것이 좋습니다.
| 단어 | 의미 |
|---|---|
| 압류 | 세금 체납 등으로 국가가 재산을 묶어둔 상태 |
| 가압류 | 채권자가 재판으로 미리 묶어둔 상태 |
| 강제경매개시결정 | 이미 경매 절차가 시작된 상태 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사에 넘어간 상태 |
특히 신탁은 주의해야 합니다. HUG는 “신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없다”고 설명합니다. 신탁등기가 보이면 반드시 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다.
5. 을구 — 빚이 얼마나 있는지
을구에는 근저당권 같은 담보물권이 기록됩니다. 아무 기록이 없으면 그 칸이 비어 있습니다. 여기서 볼 핵심은 채권최고액입니다.
채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 수 있는 최대 금액입니다. HUG에 따르면 보통 실제 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 즉 채권최고액 2억 4천만 원이면 실제 대출은 약 2억 원이라고 보면 됩니다.
80% 기준으로 깡통주택을 걸러냅니다
HUG가 제시하는 일반적인 판단 기준은 이렇습니다.
“일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단해요.”
계산은 간단합니다. (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 주택가격이 80%를 넘으면 위험 신호입니다. 이때 주택가격은 공시가격이 아니라 실제 시세로 따져야 합니다. 공시가격은 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아서, 공시가격으로 계산하면 위험을 놓칩니다.
참고로 근저당권이 내 계약보다 먼저 설정됐다면, 경매 시 근저당권자가 나보다 먼저 배당받습니다. 그래서 ‘나보다 우선하는 빚’이 얼마인지가 핵심입니다. 다만 일정 요건을 갖춘 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있고, 그 기준 금액은 지역별로 다르며 개정되므로 법령 원문을 확인하시기 바랍니다.
6. 다가구주택은 계산이 완전히 다릅니다
다가구주택은 건물 전체가 소유자 한 명입니다. 그래서 나보다 먼저 입주한 다른 세대의 보증금까지 합쳐서 우선순위를 다투게 됩니다.
문제는 다른 세대의 보증금 규모가 등기부등본에 안 나온다는 점입니다. 이때 확인하는 것이 확정일자 부여현황입니다. 다만 이 자료는 임대인 동의가 필요합니다.
임대인이 동의하지 않는다면 방법이 있습니다. 관련 특약을 계약서에 넣고 계약한 뒤, 동주민센터에서 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’으로 직접 확인하는 것입니다. 위험하다고 판단되면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하세요.
7. 등기부등본에 안 나오는 위험
등기부등본이 깨끗해도 끝이 아닙니다. 당해세(미납 국세)와 임금채권은 경매 시 전세보증금보다 먼저 배당받습니다. 그런데 이 둘은 등기부등본에 나타나지 않습니다.
임대인에게 요청해서 확인해야 합니다.
- 미납 국세 — 납세증명서(국세완납증명서) 또는 미납국세 열람신청 → 홈택스(hometax.go.kr)
- 지방세 — 지방세 납세증명서 → 위택스(wetax.go.kr)
- 임금 체불 — 사회보험 완납증명서 → 사회보험통합징수포털(si4n.nhis.or.kr)
이 서류들은 세입자가 임의로 떼볼 수 없고 임대인에게 요청해야 합니다. 요청을 거부한다면 그 자체가 신호입니다.
또 하나. 임차권등기가 아직 안 끝난 세입자가 있으면 등기부등본에 안 나올 수 있습니다. 이 경우 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황으로 확인해야 합니다.
8. 계약 전 체크리스트
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 집을 볼 때 | 인터넷등기소에서 열람(700원). 말소사항 포함 |
| 계약 전 | 표제부 주소·용도·대지권 / 갑구 소유자·압류·신탁 / 을구 채권최고액 |
| 계약 전 | (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세 ≤ 80% 인지 계산 |
| 계약 전 | 미납국세·임금채권 서류 임대인에게 요청 |
| 다가구라면 | 확정일자 부여현황 확인. 거부하면 특약 + 동주민센터 열람 |
| 잔금 직전 | 등기부등본 다시 발급해서 변동 확인 |
마지막 줄이 가장 중요합니다. 잔금 직전에 다시 떼어보는 것, 이것 하나로 막을 수 있는 사고가 적지 않습니다.
자료 출처
주택도시보증공사(HUG)·국토교통부 안심전세포털 — 전세계약 체결 전 유의사항 / 등기부등본 확인
대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)
이 글은 2026년 10월 기준으로 공식 자료를 확인해 작성했습니다. 제도와 기준 금액은 개정될 수 있으니, 계약 전에는 반드시 최신 법령과 공식 안내를 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 법률 자문이 아닙니다.
공식 확인처
이 글에서 안내한 제도와 절차는 아래 기관이 공개한 자료를 기준으로 확인할 수 있습니다.
